大樓房屋土地被拍賣時停車位應歸屬何人？

​一、問題所在：（註一）
公寓大廈管理條例於八十四年六月二十八日公布施行後，公寓大廈或大樓中之房屋土地被拍賣，若該戶附有法定停車位，則該停車位是否一併歸由標得者使用？若被拍賣之原住戶在被查封前已將車位轉讓予同一公寓大廈中之其他住戶使用時，究竟是拍得人或是受讓車位之住戶擁有該車位之使用權，這個問題司法實務上的見解不一，影響交易亡全及法拍制度甚大，且涉及法律解釋之問題，故有必要加以釐清。

二、    實務上認為應由同棟住戶受讓車位者，取得車位專用權之理由：（註二）
（一）、車位使用權並不限制移轉於同棟住戶，公寓大廈區分所有建物之所有人及公共設施之共有人，得依全體共有人之住戶公約約定，分管設置於公共設施空間之車住，即公寓大廈管理條例就公共設施部份之約定專用，使特定人得使用該系爭停車位。
（二）、車位既係基於全體住戶分管約定而來，自亦得依全體住戶之意思加以變更，亦即依住戶公約變更分管契約之內容，改由同棟住戶之特定人使用該公共設施之空間。
（三）、只要依住戶公約，向住戶管理委員會登錄，或是取得系爭停車位之使用權利證明書，或是在該證明書背面車位權利所有人變更登錄表有受讓之記載，並有彼此間之停車位轉讓契約書，該車位即改由受讓人分管。
（四）、因已向管委員會記載登錄，故就拍定人而言，應屬明知或可得而知之事實，依司法院大法官釋字第三四九號解釋意旨，拍定人自應受此車位分管契約之拘束而不能取得該車位。
（五）、查封拍賣之標的物及權利移轉證書，均未記載被拍賣之標的物（房屋及土地）有包括車位之使用權，故得標人所拍定之建物所有權及公共設施應有部份，並未包括分管該停車位之權利。故亦無權以前手繼受人之身分向他人索回系爭停車位。
（六）、車位之轉讓係基於分管契約而來，所讓與者只是使用權，故只須交付停車位之使用，並依住戶公約向住戶管理委員會登錄變更即可，與建物公共設施應有部分（持分）之轉讓無關。即車位之轉讓與公共設施持分之轉讓無關，負擔較多公共設施應有部分者，並不當然即足以表徵擁有車位。

三、實務上認為應由拍定人取得車位之理由，可歸納如下：
（一）、債權不得對抗物權：（註三）其論點為：
１、區分所有建物之共同使用部分，為各區分所有物所有人所共有，各共有人就該共​同使用部分（公共設施），雖可依共有部分之目的加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離，亦即與專有部分在使用目的上成為一體，不得與專有部分分離或單獨移轉或處分。故同棟住戶之車位轉讓契約只買到車位使用權，並未買受系爭車位所附之共有權，自不能對抗取得車位部分建物所有權之拍定人。
２、共有人就分管範圍之共有物同意他人使用收益後，若將其應有部分之共有權轉讓予另一人，該使用收益之他人對於受讓共有權之人，除有民法第四百二十五條之適用外，不得主張有權使用收益共有物。
（二）、分管協議之繼受：（註四）
經由拍賣而繼受取得房地與共同使用部分之權利，自同時繼受該分管協議之權利義務。車位之分管使用，在訂立房地買賣契約時，就含有對停車位使用分配之合意，即約定未買停車位之共有人不得使用停車位，而購買停車位之共有人得自行分配特定停車位。依分管協議，停車位既歸屬於區分所有專有部分所有人管理使用，同棟住戶雖自被拍賣人處依車位讓與契約而主張車位之使用權，但其本身亦屬共同使用部分之共有人，自應受買賣時所訂立分管協議之拘束，即不得持之以對抗繼受專有部分與共同使用部分之拍定人。

四、本文之見解：
（一）、分管契約係從屬於應有部分之債權契約，除在應有部分移轉時，應隨同移轉外，其債權或契約不得與其所屬之應有部分分離，而獨立讓與。但基於分管契約，仍可透過用益物權之設定或租賃，使用借貸等法律行為，授權第三人使用其分管的部分。（註五）故停車位雖係基於就公共設施擁有應有部分之全體共有人之分管契約而來，但仍須以擁有應有部分為前提。故若公共設施之應有部分多寡乃可公示表徵分管契約車位之有無，則在解釋上即應儘量將分管契約與應有部分結合，而不應將之分離，否則即偏離分管契約係從屬於應有部分，不得單獨讓與之原則。公寓大廈公共設施應有部分不得與主建物及土地分離單獨讓與（該條例第四條第二項），應有部分既不得單獨讓與，則停車位係基於應有部分共有人之分管契約而來，故應有部分未讓與，原則上車位使用之權能亦不得讓與。在共有人內部之間，法律並不禁止應有部分可以轉讓予其他共有人，當應有部分為移轉時，此時附隨於應有部分之分管契約，也才會隨之移轉。因此，將分管契約單獨自應有部分分離出來，認為只要共有人間協議即可為分管之約定，與共有人應有部分之移轉無關之見解，恐係背離分管契約之本質。
（二）、就登記實務與交易安全而言：
區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持分），得於區分所有權人相互間移轉，即購買車位者得為增加公共設施之持分變更，基於登記之公示性與絕對效力，法律應先保護有辦理持分變更之區分建物所有權人。蓋：
１、公寓大廈之停車位若未另行編定建號，辦理建物第一次登記者，乃屬區分所有建物共同使用部分之應有部分（即建物之持分），該應有部分原則上依該區分所有建物之區分所有權人協議決定之。該建物共用部分之應有部分（從權利）依公寓大廈管理條例第四條第二項，應隨同主建物即區分所有建物之所有權即專有部分（主權利）一併移轉，不得個別移轉與第三人或為分割，以免妨害共同使用部分存在之功能，破壞公寓大廈之共有關係。但在所有區分建物所有權人之間，亦得將應有部分重為協議，對共同使用部分應有部分之權利範圍，作部分調整（讓與部分應有部分但不可達到全部移轉的地步）。故在區分建物共同使用部分經依法登記完畢後，嗣後如所有權人為因應實際需要，經相關區分所有權人及他項權利人同意，亦得將其共同使用部分權利範圍之一部，移轉予其他區分所有權人。（註六）
２、依據前揭說說明，同一公寓大廈之區分所有權人，若向同一大廈區分所有權人購買車位，依法可以辦理共用部分應有部分即持分之變更登記，乃可確定。因此共同使用部分，其應有部分由各區分所有權人協議之後，原則上雖不得單獨移轉該共同使部分之應有部分予他人，但此他人指公寓大廈共有人以外之第三人，將其公共設施應有部分移轉予其他共有人，乃為法律所允許。因此，如同一公寓大廈之住戶向其他住戶購買停車位，而增加建物公設之應有部分，自得辦理應有部分之移轉變更，以彰顯其對共有物使用之權利範圍。此種情形就如同住戶外之第三人購買該區分所有建物，除專有部分外，就其對公共設施之應有部分加以登記，才足以表彰對於共有物之權利範圍。因此，購買車位之區分建物所有權人明明有權要求出賣車位之住戶，就共有部分之持分為移轉變更登記而不為，如何僅憑與出賣人間之車位轉讓契約，來對抗已繼受前手權利並辦畢持分變更登記之共有人？再參諸土地法第四十三條不動產權利登記公示有絕對效力之精神，將依共有人間受讓契約來主張權利之前者，與除受讓前手權利並辦理持分登記之人，兩相比較，法律自應側重後者。從而，僅購買車位之區分建物所有權人若未辦理持分變更登記，自難再僅憑與前手所訂立之一紙車位買賣契約，就可以對抗已辦理持分變更登記之其他區分建物所有權人。如此才能解決一個停車位同時賣予同棟大廈二位住戶之一位二賣爭議；同理，在經法院拍賣而發生一位二賣之情形，自應為相同之處理。
３、未取得彰顯停車位之應有部分持分變更，若認其已取得停車位之專用權，將使停車位專用權與共用部分之應有部分分離，此時任何繼受者都要再個別探知該表面上雖有彰顯擁有車位之區分所有權人，實際上有無再將車位專用權出讓給別人，如此一來，金融機構辦理貸款時將無從再依據彰顯車位之應有部分為鑑估，整個停車位交易秩序亦將陷於極度之的不安定。故停車位之讓與必須與共用部分之應有部分讓與一致，隨同應有部分一併移轉，才能兼顧交易秩序與從權利之移轉應隨同主權利一併為之之法理。
（三）、就公寓大廈約定專用之法理言：
停車位依公寓大廈管理條例第三條第五款規定及第九條第一項，屬於區分所有建物共用部分之約定專用部分。對於該部分之使用應依設定專用權之法律關係定之。為保障專用權人之法律地位與維持交易安全，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專用權消滅（日本建物區分法第三十一條第一項參照）。（註七）
１、關於共用部分專用權之設定方式可依銷售房屋時之讓售契約，亦可依公寓大廈之規約為之。依讓售契約約定停車位專用時，若建商於銷售時，對於購買停車位者，與未購買停車位者於讓售契約已為約定，購買停車位空間者持有較多之應有部分，並享有停車位之專用權；凡未購買停車位空間之應有部分者，已放棄對停車位空間之專用權利時。為保障專用權人之法律地位與維持交易安全，區分所有權人（共用部分之共有人）非經專用權人之承諾，不得逕依集會決議或修訂規約之方式，變更專用權或使專用權消滅，已如前述。
２、停車位約定專用於各區分所有權人買受區分所有權部分時已確定。縱認大樓管理委員會依分管契約公告各停車位所有人，並以配置圖公告之，無非就已確定之分管契約加以確認，管理委員會之公告並不能取代區分所有權人對於停車位專用權之約定，除非得到專用權人之同意，否則不能以此剝奪車位專用權人之地位。
３、依八十五年五月二十七日內政部台內營字第八五七二七○○號函訂定「公寓大廈規約範本」第二條第一項第四款明定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得持部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」。況依該條例第三十一條規定約定專用或約定共用事項屬區分所有權人會議特別決議事項，管委會之職務依該條例第三十四條明定無權對約定專用部分（車位）作任何變更。此項區分所有全人特別決議事項亦不得由區分所有權人會議授權管委會為之。故前述實務上，認為得經由向管委會登陸錄或公告，不必辦應有部分變更登記，即可認為已改變分管約定，而由單純受讓人取得車位之專用權，實有誤會。
（四）、就分管契約觀點言：
最高法院四十八年度台上第一○六五號判例要旨明示：「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管分契約，對於受讓人仍繼續存在。」乃共有人間訂定分管契約後，共有人將應有部分轉讓予第三人時，第三人是否應受原分管契約拘束之問題。而八十三年六月三日公布之司法院釋字第三四九號解釋，乃針對建商於持分之法定空地上劃設停車位出售予承購人後，第三人購買該土地持分應否受該分管契約約束之問題。與此項問題係存在於共有人間就共有權利發生爭議之情形不同，應該先加以區別（註八）。以下即就分管契約方面加以分析：
１、大廈住戶分管契約何在？
住戶之停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用（註九）。一般建商與買受人所簽定之地下室停車位買賣契約書之約定內容，停車位係以獨立使用權及土地持分產權、建物公共面積持分產權方式出售，並附停車位配置圖，此項車位買賣契約書及規約，乃成為大廈區分所有權人就車位使用之分管契約。
２、依該分管契約停車位之使用係與公共設施持分面積相結合，一般停車位買賣契約均會約定車位係以獨立使用權及土地持分產權、建物公共面積持分產權方式出售，以及關於擁有停車空間持分面積者，並不必再另行繳納車位使用償金之作法即可得知購買者對於車位之專用權利。況於八十三年六月三日釋字第三四九號解釋後，八十四年六月二十八日公布施行之公寓大廈管理條例第九條第一項，原則上各區分所有權人應按其應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。擁有表彰停車位持分面積例較多之區分所有權人，而擁有使用停車位之權，亦與該條規定意旨相符。況依該規約及停車位買賣契約並無僅憑二共有人間為讓與之合意，報請管理委員會公告，其他住戶不為反對表示即可予以變更停車位分管契約之規定存在，自不得因此認為其他共有人已為默示同意，況停車位轉讓事不關已，除非一位二賣涉及其他共有人始有提出異議之可能，縱有該程序之規定，亦不得僅憑該程序即認已為全體共有人對於分管契約內容之合意變更，而應拘束受讓持分之共有人。因該停車為位使用權之讓與僅係二人間之約定，與共有人就共有物使用之約定不同，自不得持之對抗其他共有人。此種情形係共有人二人間約定與共有人分管契約效力優先之問題與大法官會議釋字第三四九號解釋，乃針對第三人取得持分面積應否受原分管契約拘束之問題不同，應予區別。
３、原未向建商購買車位之被上訴人，尚無不購買停車位之持分，可以取得停車位之使用權，而來可對抗已買得停車位持分面積之上訴人。蓋未與建商訂約購買車位之共有人，應已依分管契約，放棄車位之使用權。否則未購買車位之人，即可約集多數未購買車位之共有人決議取消或變更原已購買車位之少數其他共有人，如此原購買車位之共有人既得權如何保障。同理，如原未購得車位持分之區分所有權人，可以不必購得車位之持分而對抗擁有車位持分之共有人，則與原分管契約相違背，已放棄之權利可以假藉另一形式之方法，迴避分共有人間分管棄約之約定，而重新復活，而依原共有人分管契約購買表彰車位使用持分之人，卻須無故蒙受損害，豈得事理之平？
（五）、在法院拍賣取得公寓大廈區分所有權，與一般買賣在判斷上有無不同？一般買賣及法拍其程序雖頗有差異，但實務上對於法拍採私法說，二者雖然一致，但就法拍取得停車位之情形，仍與一般買賣有所差異，可說明如下：
１、依民法買賣節之規定，出賣人負有瑕疪擔保責任，除非契約成立時明知瑕疵已存在。然契約成立前，買受人得向出賣人或其代理人直接索取相關證明文件或查看標的物，以了解是否有瑕疪存在。然於拍賣情形，由法院代出賣人為之，依強制執行法第七十七條明定查封筆錄應記載不動產之所在地、種類、實際狀況使用情形及其他應記明事項，同法第七十七條之一規定，執行法官及書記官並負有調查之義務，而法院拍賣並不負瑕疵擔保之責。而實務上對於停車位之權利歸屬執行法院通常未加以認定，而委由當事人間另行訴訟處理。參與法院拍賣之人信賴查封筆錄及拍賣公告事實所載，並不能強行課予投標之人查證標的物是否具有瑕疵之責。蓋執行法院以公全力調查尚無從查得，如何強課投標人負此義務。況停車位之爭議，迄今司法實務尚無定論，其涉及之相關法規及法律見解，並非一般買受人到現場查問亳無法律常識之管理員或住戶所能瞭解。從而，不得以法拍為由對投標人課以明知或可得而知分管契約之責任。
２、從經濟分析之觀點衡量：
在衡量原區分所有權人若欲受讓停車位可為表彰車位之持分變更，與一般買受人之查證義務間，基於法律經濟分析之觀點分析可知：一般買賣容易藉由契約約定來控制風險，以平衡雙方之利益，也就是在一般買賣買賣雙方很容易藉由契約之磋商過程，將停車位之風險加以控制分擔。但在法拍的情形，卻不能藉由相戶磋商的過程來控制風險，而只能憑法院公告判斷權利狀態。為維護法拍市場之公示性與信賴性，兩相權衡，實應側重保護參與法拍之買受人，而非不具公示性（未為持分移轉變更登記）之車位使用權受讓人。

五、結論：
綜上所述，購買停車位時，即應辦理足以表彰車位使用權能之公共設施應有部分之移轉變更登記，如能辦理而未辦理，在此情形，交易安全之維護應優先於個人權利之保護。區分所有人與前手之車位讓渡契約僅是依合意取得車位使用之權能，若未併隨取得表彰車位之應有部分，基於從權利應附隨於主權利之法理及公寓大廈管理條第四條第二項從權利不得與主權利分離之規定，僅有受讓車位契約之人自不得對抗已取得表彰停車位權利即公共設施應有部分之上訴人。又基於分管契約，單純受讓車位之區分所有權人僅取得對前手之得使用停車位之債權，依建商之車位買賣契約與該公寓大廈規約之約定（分管約定），車位之使用權係以建物共有部分之應有部分面積相結合，即以應有部分面積之大小以作為判定車位有無之依據，從而依該大廈之分管契約欲取得車位必須擁有車位之持分面積。受讓人與前手之車位讓渡契約並不足以因而即成為與全體住戶成立新的分管契約，自無分管契約得拘束第三人之問題。從而，購得區分所有建物公共設施應有部分足以表彰停車位權利之共有人即得依民法第七百六十七條及分管契約之規定，請求返還系爭的停車位。

註一、本文探討的範圍限於公寓大廈管理條例公布施行後之法定停車位情形，而不及施行前及增設及獎勵停車位可擁有單獨權狀登記之情形。
註二、最高法院八十七年台上字第二三七二號判決參照。
註三、最高法院八十五年台上字第一五二九號判決參照。
註四、最高法院還為此問題而舉行過言詞辯論，見聯合報八十六年五月二十九日三版。
註五、黃榮茂著，分管契約與土地稅之歸屬或分擔，見植根雜誌第十七卷第八期第二十七頁以下。
註六：見內政部七十九年七月十六日台（七九）內地字第八一九八二三號函。八十三年八月二日台（八三）內地字第八三○九五五一號函亦表示：「所有權人為實際需要經相關區分所有權人及他項權利人同意，將其專作停車空間用途之共同使用部分移轉於同一建物之他區分所有權人者，．．登記機關得予受理。」。
註七：溫豐文，論區分所有建物共用部分之專用使用權，法令月刊，第四十一卷，第六期，第十一頁，同此見解。若不採如此解釋，未購買車位之多數住戶將可透過多數決，變更規約取銷原有購買車位者之權利，剝奪其既得權，違反憲法第十五條財產權保障之規定。
註八：陳榮傳，分管契約得否對抗應有部分之受讓人，民法物權爭議問題研究，五南書局，八十八年一版，第二一一頁。該文對實務上不區別共有情形，一律適用釋字第三四九之情形，頗有指摘，足為實務之參考。
註九：依八十五年五月二十七日內政部台內營字第八五七二七○○號函訂定「公寓大廈規約範本」第二條第一項第四款明定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分之停車空間經區分所有權人會議決議者，得持部分之停車空間約定為專用部分供特定區分所有權人使用。」。此為實務上停車位之分管約定依據。

發表於2002年6月  律師雜誌  第273期

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